Недопустимість легалізації самочинного будівництва через реєстрацію права власності та критерії знесення об’єктів, що порушують містобудівні норми

Недопустимість легалізації самочинного будівництва через реєстрацію права власності та критерії знесення об’єктів, що порушують містобудівні норми

 

Керівник Вінницької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Департаменту архітектурно-будівельного контролю Вінницької міської ради звернувся до суду з позовом до фізичної особи, за участю третьої особи — іншої фізичної особи (суміжного землекористувача), про зобов’язання знести об’єкт самочинного будівництва. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що відповідач без отримання дозвільних документів та з істотним порушенням будівельних норм (зокрема, щодо відстані до межі сусідньої ділянки) збудував багатоквартирний житловий будинок на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва.

Вінницький окружний адміністративний суд рішенням від 30 квітня 2024 року, залишеним без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 27 серпня 2025 року, відмовив у задоволенні позову. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що на момент розгляду справи право власності на спірний об’єкт було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а обраний позивачем спосіб захисту (знесення) є крайнім заходом, застосування якого не було належним чином обґрунтовано як неможливість перебудови.

Верховний Суд за результатами касаційного розгляду скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив повністю. Суд зобов’язав відповідача за власний рахунок знести об’єкт самочинного будівництва, констатувавши, що реєстрація права власності на самочинно збудоване майно не змінює його правового статусу та не перешкоджає пред’явленню вимоги про його знесення, якщо таке будівництво суперечить інтересам суспільства або правам інших осіб.

Мотиви постанови Верховного Суду ґрунтуються на тому, що реєстрація права власності на самочинне будівництво є технічним актом, який не може підміняти собою встановлений законом порядок прийняття об’єкта в експлуатацію. Суд наголосив, що істотне порушення будівельних норм та цільового призначення земельної ділянки (будівництво багатоквартирного будинку замість індивідуального) є достатньою підставою для кваліфікації будівництва як самочинного, що загрожує безпечній експлуатації та порушує права мешканців прилеглих територій.

При ухваленні рішення Суд керувався статтями 13, 14, 41 Конституції України, статтями 375, 376 Цивільного кодексу України, статтями 26-1, 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 

Основні правові висновки Верховного Суду:

1.     Самочинне будівництво не створює у особи права власності, а реєстрація такого права у державному реєстрі за відсутності документів, що засвідчують прийняття об’єкта в експлуатацію, є неправомірною та не може слугувати підставою для відмови у позові про знесення. Оскільки право власності на самочинно збудоване майно, за загальним правилом, не виникає, положення про недоторканність права власності не можуть застосовуватися для захисту суб’єкта, який діяв усупереч встановленому правопорядку.

2.     Істотне порушення будівельних норм і правил, зокрема недотримання нормативних відстаней до меж суміжних земельних ділянок та порушення цільового призначення землі (спорудження багатоквартирного будинку на ділянці для індивідуальної забудови), є самостійною та достатньою підставою для прийняття рішення про знесення об’єкта. У таких випадках порушення є настільки значним, що можливість перебудови об’єкта фактично виключається, оскільки вона не дозволить усунути невідповідність об’єкта містобудівній документації (з огляду на цільове призначення земельної ділянки та параметри об’єкта) та врахувати інтереси громади.

3.     Знесення самочинного будівництва як спосіб захисту (sanctio juris) спрямоване на відновлення правопорядку та припинення триваючого правопорушення у сфері містобудування. За загальним правилом, такий захід застосовується як спеціальна процедура у випадках, коли особа свідомо проігнорувала процедуру отримання дозвільних документів та збудувала об’єкт, який за своєю природою та характеристиками не міг бути легалізований у встановленому законом порядку.

4.     Межі дискреції органів архітектурно-будівельного контролю та прокуратури при поданні позову про знесення визначаються необхідністю захисту публічного інтересу, який у цьому випадку переважає над приватним інтересом забудовника. Суд підкреслив, що доктрина легітимних очікувань не поширюється на осіб, чия діяльність із самого початку була протиправною, оскільки ніхто не може мати законних очікувань на збереження результатів порушення закону.

5.     Судовий захист не може використовуватися як механізм легалізації самочинного будівництва, що здійснене з істотним порушенням містобудівної документації та інтересів громади. Під час вирішення спорів про знесення суди не обмежуються формальною перевіркою наявності запису про право власності у Реєстрі, а оцінюють характер і ступінь порушень та можливість приведення об’єкта у відповідність до вимог закону. Якщо за своїми характеристиками об’єкт об’єктивно унеможливлює таке приведення (зокрема, у випадку будівництва багатоквартирного будинку на земельній ділянці для індивідуальної забудови), знесення може бути визнане єдиним співмірним і законним заходом відновлення правопорядку.

 

Постанова Верховного Суду від 22 січня 2026 року у справі № 120/13166/21-а (адміністративне провадження № К/990/39704/25, № К/990/39708/25) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/133539437