Реконструкція на руїнах історії: Верховний Суд наголосив на обов’язку судів перевіряти право на забудову та достовірність доказів

Реконструкція на руїнах історії: Верховний Суд наголосив на обов’язку судів перевіряти право на забудову та достовірність доказів

 

Кам`янець-Подільська міська рада звернулася до суду з позовом проти власних структурних підрозділів — Департаменту містобудування та архітектури та Відділу державного архітектурно-будівельного контролю. Міська рада вимагала скасувати містобудівні умови та обмеження (МУО) та дозвіл на виконання будівельних робіт для реконструкції багатоквартирного житлового будинку в історичному центрі міста (площа Польський ринок, 5/1).

Позов було обґрунтовано тим, що забудовник (ФОП) отримав дозвільну документацію на підставі недостовірних даних. Зокрема, право власності на об’єкт було зареєстровано на основі декларації 2010 року, яка не могла існувати в такий період, а пізніше Міністерство юстиції анулювало цю реєстрацію. Крім того, реконструкція охоплювала територію з руїнами фундаментів XVIII–XIX століть, які є частиною історико-архітектурного заповідника.

Хмельницький окружний адміністративний суд задовольнив позов, констатувавши, що забудовник не мав належного права власності на об’єкт та не подав необхідних документів для отримання МУО. Проте Сьомий апеляційний адміністративний суд скасував це рішення та відмовив у позові. Апеляційна інстанція вважала, що відсутність документів на землю не є перешкодою для реконструкції без зміни геометричних розмірів, а реєстрація права власності, попри анулювання її Мін’юстом, нібито залишалася чинною в частині виникнення самого права.

Постанова Верховного Суду Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду розглянув касаційну скаргу Міської ради та ухвалив рішення про її часткове задоволення. Суд скасував рішення обох попередніх інстанцій та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Колегія суддів дійшла висновку, що суди не виконали свого обов’язку щодо повного та всебічного з’ясування обставин справи, зокрема щодо законності набуття прав забудовником.

Верховний Суд наголосив на важливості принципу офіційного з’ясування всіх обставин справи (стаття 9 КАС України). Суд зазначив, що в адміністративному судочинстві суд не може бути пасивним спостерігачем, а має активно перевіряти доводи сторін, особливо коли йдеться про використання об’єктів у межах історичних ареалів.

Ключовим мотивом стало те, що апеляційний суд проігнорував суттєву розбіжність у законодавстві: забудовник посилався на декларацію про початок робіт від травня 2010 року, хоча декларативний принцип у будівництві був запроваджений лише у 2011 році. До того часу діяв дозвільний порядок. Цей факт давав підстави сумніватися в автентичності документа, що ліг в основу реєстрації права власності, проте суд апеляційної інстанції не надав цьому оцінки.

Також Верховний Суд вказав на недопустимість ігнорування рішень Міністерства юстиції та інших судових рішень, що набрали законної сили, якими вже було визнано недійсними договори щодо цих самих фундаментів. Колегія суддів підкреслила, що належне мотивування судового рішення має включати аналіз усіх ключових доказів, а не лише вибіркове посилання на назву об’єкта будівництва.

Суд керувався положеннями статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка встановлює чіткий перелік документів для отримання МУО, включаючи підтвердження права власності або користування. Було застосовано норми статей 9, 242 та 341 КАС України щодо засад верховенства права та обов’язків суду при встановленні фактичних обставин.

Крім того, враховано правові позиції Великої Палати Верховного Суду (зокрема, у справі № 910/8413/21) щодо процедур реконструкції та реставрації пам’яток культурної спадщини. Суд також послався на Рекомендації Комітету міністрів Ради Європи R(95)5 щодо важливості детального дослідження фактів судами перших ланок.

Основні правові висновки Верховного Суду

1. Обов’язковість перевірки правовстановлюючих документів: Подання документів, що підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою та об’єктом нерухомості, є імперативною вимогою для отримання МУО. Виявлення недостовірності в таких документах є безумовною підставою для відмови у видачі або скасування дозволів.

2.Активна роль суду: Суд зобов’язаний самостійно перевіряти автентичність документів, на яких ґрунтуються вимоги, особливо у разі зміни законодавчого регулювання (як-от перехід від дозволів до декларацій). Формальний підхід до оцінки доказів у містобудівних спорах є неприпустимим.

3. Врахування рішень органів контролю: Суди не можуть ігнорувати чинні акти Міністерства юстиції щодо анулювання реєстраційних дій, оскільки такі акти безпосередньо впливають на правовий статус замовника будівництва.

 

Постанова Верховного Суду від 06 серпня 2025 року у справі № 560/9501/24 (адміністративне провадження № К/990/10942/25) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/129362316