Правові наслідки подання недостовірних даних у сфері містобудування: скасування реєстрації повідомлення та декларації як засіб забезпечення публічного інтересу

Правові наслідки подання недостовірних даних у сфері містобудування: скасування реєстрації повідомлення та декларації як засіб забезпечення публічного інтересу

У грудні 2021 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва звернувся до суду з позовом до Товариства. Позивач вимагав припинити право на виконання будівельних робіт та скасувати реєстрацію декларації про готовність об’єкта до експлуатації щодо капітального ремонту фасаду будівлі. Підставою позову став факт наведення замовником недостовірних відомостей: за документами проводився капітальний ремонт без зміни геометричних розмірів, проте фактично площа будівлі збільшилася майже на 300 кв. м за рахунок прибудови. Крім того, виконавець технічної інвентаризації офіційно підтвердив, що обмірів будівлі не проводив і технічний паспорт не видавав.

Київський окружний адміністративний суд рішенням від 27 січня 2025 року, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 22 вересня 2025 року, позов задовольнив частково. Суди скасували реєстрацію декларації про готовність до експлуатації, визнавши дані в ній очевидно недостовірними. Водночас у частині припинення права на виконання будівельних робіт (на підставі повідомлення) було відмовлено. Суди мотивували це тим, що після реєстрації декларації будівництво вважається завершеним, а повідомлення про початок робіт вичерпало свою дію шляхом виконання, тому його неможливо скасувати.

Верховний Суд за результатами розгляду касаційних скарг обох сторін скасував рішення попередніх інстанцій у частині відмови в позові та ухвалив нове рішення, яким повністю задовольнив вимоги Департаменту ДАБК. Суд не лише підтвердив незаконність декларації, а й скасував реєстрацію повідомлення про початок будівельних робіт. Верховний Суд наголосив, що залишення в публічному реєстрі записів, які ґрунтуються на завідомо неправдивих даних, порушує принцип достовірності державної системи у сфері будівництва.

Мотиви Верховного Суду базувалися на розмежуванні капітального ремонту та реконструкції. Оскільки внаслідок робіт змінилися зовнішні геометричні розміри фундаменту та площа об’єкта, такі роботи за законом є реконструкцією і потребували отримання містобудівних умов та обмежень. Суд зазначив, що подання недостовірних даних суперечить принципу заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), а орган контролю має право звертатися до суду без обов’язкового проведення перевірки об’єкта, якщо невідповідність даних є очевидною на підставі офіційних документів (листів БТІ, реєстру речових прав).

Під час ухвалення постанови Суд застосував положення статей 19, 42 та 62 Конституції України, статей 34, 36, 39 та 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», норми Закону України «Про архітектурну діяльність». Суд також урахував стандарти доказування в адміністративному процесі («баланс імовірностей») та принципи правової визначеності та достовірності публічних реєстрів.

Основні правові висновки Верховного Суду:

1.                 Вичерпання дії повідомлення про початок виконання будівельних робіт як акта одноразового застосування (після реєстрації декларації про готовність) не означає неможливості скасування його реєстрації як запису у Реєстрі будівельної діяльності. Якщо судом встановлено, що таке повідомлення містило недостовірні дані, які стали основою для незаконного будівництва, запис про нього у державній системі підлягає скасуванню для приведення реєстру у відповідність до фактичного правового стану об’єкта.

2.                 Ключовим критерієм розмежування реконструкції та капітального ремонту є зміна зовнішніх геометричних розмірів об’єкта та його техніко-економічних показників. Будь-яке збільшення площі забудови або об’єму будівлі за рахунок прибудов чи надбудов кваліфікується як реконструкція, що вимагає отримання містобудівних умов та обмежень. Оформлення таких робіт як «капітального ремонту» у декларативних документах є наданням недостовірних даних.

3.                 Орган державного архітектурно-будівельного контролю не зобов’язаний проводити позапланову перевірку з виїздом на місце, якщо факт подання недостовірних відомостей є очевидним і підтверджується документально (зокрема, повідомленням суб’єкта господарювання, що здійснює технічну інвентаризацію, про невиготовлення технічного паспорта) або розбіжностями у площах згідно з Державним реєстром речових прав). Документальна очевидність порушення може бути достатньою підставою для звернення до суду в порядку статті 39-1 Закону № 3038-VI.

4.                 Закриття кримінального провадження щодо підробки документів за відсутністю складу злочину не спростовує факту недостовірності даних у адміністративному спорі. В адміністративному судочинстві діє стандарт «балансу імовірностей», за яким для скасування реєстрації документа достатньо встановити сам факт невідповідності даних об’єктивній дійсності, незалежно від результатів кримінального провадження.

5.                 Замовник будівництва зобов’язаний діяти добросовісно. Набуття права на будівництво або експлуатацію об’єкта шляхом свідомого введення органу влади в оману (подання неправдивих даних про площу, проєкт чи інвентаризацію) порушує публічний інтерес. У такому разі судовий захист спрямований на відновлення законності та недопущення легалізації самочинного будівництва через використання формальних процедур реєстрації.

Постанова Верховного Суду від 16 лютого 2026 року у справі № 640/36731/21 (адміністративне провадження № К/990/43170/25, № К/990/44975/25) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/134108468