Застосування принципу переваги суті над формою при визначенні виду будівельних робіт: правові підстави скасування реєстрації декларативних документів

Застосування принципу переваги суті над формою при визначенні виду будівельних робіт: правові підстави скасування реєстрації декларативних документів

У листопаді 2024 року Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради звернулося до суду з позовом до громадянина. Позивач вимагав припинити право на виконання будівельних робіт та скасувати реєстрацію декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Суть спору полягала в тому, що замовник задекларував проведення «капітального ремонту» нежитлової будівлі, проте фактично здійснив демонтаж частини приміщень, що призвело до зменшення площі будівлі майже вдвічі (зі 103,4 кв. м до 56,8 кв. м). Управління ДАБК вважало такі дії реконструкцією, яка вимагала отримання містобудівних умов та обмежень, а наведення недостовірних даних у декларації — підставою для скасування реєстрації документів.

Вінницький окружний адміністративний суд рішенням від 03 червня 2025 року, залишеним без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 02 вересня 2025 року, у задоволенні позову відмовив. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що орган контролю не провів позапланову перевірку у порядку, визначеному Законом № 3038-VI, а реєстрація права власності на об’єкт свідчить про вичерпання дії декларації як акта одноразового застосування. Також суди вказали на наявність листа профільного департаменту про те, що містобудівні умови на капітальний ремонт не надаються.

Верховний Суд за результатами розгляду касаційної скарги Управління ДАБК скасував рішення судів попередніх інстанцій та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив у повному обсязі. Суд скасував реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Суд наголосив, що штучна зміна замовником правового режиму будівництва з метою ухилення від дозвільних процедур є зловживанням декларативним принципом, що не може породжувати правових наслідків.

Мотиви Верховного Суду ґрунтувалися на застосуванні принципу «переваги суті над формою» (substance over form). Суд зазначив, що правова кваліфікація робіт залежить від фактичних наслідків (зміни техніко-економічних показників), а не від назви проєкту. Оскільки відбулася зміна геометричних розмірів будівлі, такі роботи за законом є реконструкцією, а не капітальним ремонтом. Також Суд вказав, що вичерпання дії декларації як правовстановлюючого акта після реєстрації права власності не є перешкодою для скасування її реєстрації як запису у Реєстрі будівельної діяльності, якщо такий запис ґрунтується на недостовірних даних.

Під час ухвалення постанови Верховний Суд керувався статтями 19 та 42 Конституції України, статтями 26, 29 та 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», статтею 376 Цивільного кодексу України, а також положеннями ДБН А.2.2-3:2014 щодо визначення понять «реконструкція» та «капітальний ремонт». Суд також врахував вимоги Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо забезпечення достовірності публічних реєстрів.

Основні правові висновки Верховного Суду:

1.                 Визначальним критерієм розмежування реконструкції та капітального ремонту є зміна геометричних розмірів об’єкта та його основних техніко-економічних показників (зокрема, загальної площі). Будь-яка зміна техніко-економічних показників (зокрема, загальної площі), навіть у бік зменшення внаслідок демонтажу частин будівлі, як правило, кваліфікується як реконструкція, а не капітальний ремонт. Кваліфікація їх як «капітального ремонту» з метою уникнення отримання містобудівних умов та обмежень є наданням недостовірних даних.

2.                 Правова оцінка дій суб’єкта містобудування має здійснюватися судом на підставі фактичних наслідків таких дій, а не лише на підставі обраної замовником назви робочого проєкту. Обрання виду будівництва, що не відповідає дійсності, є порушенням принципу добросовісності та суперечить забороні суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), оскільки особа не може посилатися на право, набуте шляхом введення органу влади в оману.

3.                 Вичерпання дії повідомлення про початок робіт або декларації про готовність як правовстановлюючих актів не перешкоджає скасуванню відповідних записів у Реєстрі будівельної діяльності, якщо вони ґрунтуються на недостовірних відомостях. Залишення у Реєстрі відомостей, що ґрунтуються на недостовірних даних, порушує публічний інтерес та принцип достовірності публічних реєстрів. Судове рішення про скасування реєстрації є необхідним превентивним заходом для приведення реєстру у відповідність до фактичного стану.

4.                 Стаття 39-1 Закону № 3038-VI не ставить можливість звернення органу ДАБК до суду в залежність від обов’язкового проведення позапланової перевірки, якщо недостовірність поданих даних є очевидною та підтверджується належними документальними доказами (наприклад, порівнянням площ у правовстановлюючих документах та технічному паспорті). Наявність документально підтверджених розбіжностей (зокрема між правовстановлюючими документами та технічним паспортом) є достатньою підставою для констатації недостовірності даних без обов’язкового проведення виїзного заходу контролю.

5.                 Факт державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості не є визначальним для оцінки правомірності будівництва і не перешкоджає скасуванню декларативних документів, якщо воно здійснено без належного проєкту (на реконструкцію) та без містобудівних умов і обмежень. Державна реєстрація не може підміняти собою встановлений законом порядок прийняття об’єктів в експлуатацію, а запис про власність не є перешкодою для скасування декларативних документів, поданих із порушенням закону.

Постанова Верховного Суду від 19 лютого 2026 року у справі № 120/14651/24 (адміністративне провадження № К/990/40165/25) — https://reyestr.court.gov.ua/Review/134221458