Обов’язок укласти охоронний договір виникає з моменту набуття права власності на об’єкт, який уже має статус пам’ятки – Верховний Суд

Обов’язок укласти охоронний договір виникає з моменту набуття права власності на об’єкт, який уже має статус пам’ятки – Верховний Суд

Прокурор в інтересах держави в особі Харківської обласної державної (військової) адміністрації та її Департаменту культури і туризму звернувся до суду з позовом до власниці нежитлових приміщень у будинку, який є пам’яткою архітектури місцевого значення «Приватна лікарня». Позовна вимога полягала у зобов’язанні власниці укласти з органом охорони культурної спадщини охоронний договір відповідно до статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 грудня 2001 року № 1768.

Харківський окружний адміністративний суд рішенням від 31 грудня 2024 року позов задовольнив. Суд виходив із того, що об’єкт має статус пам’ятки архітектури місцевого значення, а неотримання власницею повідомлення про його включення до Державного реєстру нерухомих пам’яток України не звільняє її від установленого законом обов’язку укласти охоронний договір.

Другий апеляційний адміністративний суд постановою від 20 березня 2026 року скасував це рішення та відмовив у позові. Апеляційний суд вважав, що обов’язок власника укласти охоронний договір виникає лише після отримання письмового повідомлення уповноваженого органу про охоронний статус об’єкта. Оскільки доказів такого повідомлення не було, суд дійшов висновку про передчасність позову.

Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу прокуратури, скасував постанову апеляційного суду та змінив рішення суду першої інстанції, виклавши його мотивувальну частину в редакції постанови Верховного Суду та уточнивши резолютивну частину. Власницю зобов’язано укласти охоронний договір щодо належної їй частини пам’ятки архітектури.

Насамперед Верховний Суд підтвердив адміністративну юрисдикцію такого спору. Охоронний договір є адміністративним договором: він укладається на підставі закону між органом охорони культурної спадщини та власником пам’ятки, регулює їхні права й обов’язки у публічно-правовій сфері та є одним із механізмів державного управління охороною культурної спадщини.

Суд установив, що спірна будівля набула статусу пам’ятки архітектури місцевого значення ще у 1992 році – до набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини». Відповідно до абзацу шостого статті 1 та пункту 3 розділу X «Прикінцеві положення» цього Закону об’єкти, взяті на державний облік за попереднім законодавством, зберігають статус пам’яток до вирішення питання про їх включення до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.

Тому занесення будівлі до Реєстру наказом Міністерства культури та інформаційної політики України від 4 червня 2020 року № 1883 не створило її охоронного статусу заново, а лише підтвердило вже існуючий статус пам’ятки місцевого значення.

Верховний Суд підкреслив, що частина перша статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» безпосередньо покладає на всіх власників пам’яток та їх частин обов’язок укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Пункт 2 Порядку № 1768 у редакції, чинній на момент придбання відповідачкою приміщень, встановлював місячний строк для виконання цього обов’язку з моменту отримання пам’ятки або її частини у власність чи користування.

Верховний Суд розмежував дві правові ситуації. Якщо особа набуває у власність об’єкт, який уже має охоронний статус, місячний строк на укладення охоронного договору починається з дня набуття права власності. Якщо ж об’єкт набуває статусу пам’ятки вже після того, як особа стала його власником, строк пов’язується з моментом отримання повідомлення уповноваженого органу про набуття майном такого статусу.

У цій справі відповідачка придбала приміщення 9 липня 2019 року, коли будівля вже мала статус пам’ятки архітектури місцевого значення. Тому її обов’язок укласти охоронний договір виник саме 9 липня 2019 року, а встановлений Порядком № 1768 місячний строк сплив 9 серпня 2019 року.

Подальше занесення будівлі до Державного реєстру нерухомих пам’яток України у 2020 році не змінило ні існування цього обов’язку, ні моменту початку перебігу строку його виконання.

Верховний Суд визнав помилковим висновок апеляційного суду про те, що обов’язок власника залежав від попереднього письмового повідомлення органу охорони культурної спадщини.

Обов’язок органу повідомити власника про занесення пам’ятки до Реєстру дійсно існує. Однак таке повідомлення не є юридичною підставою виникнення самого обов’язку укласти охоронний договір. Воно спрямоване насамперед на доведення до відома власника вже встановлених законом обов’язків.

Тому невиконання органом охорони культурної спадщини власного обов’язку щодо інформування може мати значення при оцінці поведінки власника та вирішенні питання про його відповідальність за минуле порушення, але не припиняє встановленого законом обов’язку укласти охоронний договір і не є самостійною підставою для відмови у позові про його виконання.

Верховний Суд окремо звернув увагу, що пункт 13 Порядку № 1768, який з 6 червня 2024 року прямо пов’язує місячний строк з отриманням письмового повідомлення про внесення об’єкта до Реєстру або набуття статусу щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, не має зворотної дії щодо правовідносин, у яких обов’язок виник і строк його виконання сплив раніше.

Ця норма визначає часові межі виконання обов’язку у відповідних правовідносинах, але не може тлумачитися як така, що звужує зміст прямого законодавчого обов’язку, установленого частиною першою статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Суд також зазначив, що умови виникнення обов’язку та порядок його фактичного виконання слід розмежовувати. Обов’язок відповідачки виник у 2019 році відповідно до законодавства, чинного на той час. Натомість фактичне укладення охоронного договору на виконання судового рішення має здійснюватися відповідно до вимог щодо його форми, змісту та процедури, чинних на момент укладення.

Не змінила висновку Суду і відсутність інформації про охоронний статус будівлі у договорі купівлі-продажу та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Порушення вимог щодо відображення відповідних відомостей у документах на майно не створює для нового власника права не виконувати обов’язки, які закон пов’язує із самим статусом пам’ятки.

Такі обставини можуть мати значення у відносинах власника з особою, яка відчужила майно, або в інших правовідносинах, але не усувають пам’яткоохоронного обов’язку власника.

Верховний Суд звернув увагу й на принцип розумної обачності. З урахуванням практики Великої Палати Верховного Суду особа, яка набуває нерухомість, проявивши належну обачність, може і повинна перевірити, чи має відповідний об’єкт статус культурної спадщини.

Разом із тим Верховний Суд спеціально застеріг, що встановлення моменту виникнення законодавчого обов’язку не означає автоматичного висновку про недобросовісність або свідоме ухилення відповідачки від його виконання до моменту звернення до суду. Питання про сам обов’язок і питання про відповідальність за його несвоєчасне виконання є різними.

Окремий блок мотивування стосується суспільного інтересу в охороні культурної спадщини. Верховний Суд послався на статтю 54 Конституції України, Конвенцію про охорону архітектурної спадщини Європи, Рамкову конвенцію Ради Європи про значення культурної спадщини для суспільства та статтю 439 Угоди про асоціацію між Україною та Європейським Союзом.

Суд наголосив, що пам’ятки мають особливу правову природу: їхня цінність не обмежується приватною майновою складовою, оскільки історико-культурна цінність формується протягом десятиліть і століть та належить суспільству як культурне надбання.

Тому забезпечення виконання власником пам’ятки встановлених законом охоронних обов’язків захищає не лише конкретний об’єкт нерухомості, а й суспільний інтерес у збереженні культурної спадщини.

Верховний Суд визнав, що покладення на власника обов’язку укласти охоронний договір становить втручання у право власності, однак таке втручання передбачене законом, переслідує легітимну мету збереження культурної спадщини та саме по собі не позбавляє особу права власності.

З посиланням на практику Європейського суду з прав людини у справах Debelianovi v. Bulgaria, Kozacıoğlu v. Turkey, Hutten-Czapska v. Poland та Beyeler v. Italy Суд наголосив, що охорона культурної та історичної спадщини є легітимною метою загального інтересу, а втручання у право власності є допустимим за умови дотримання справедливого балансу та непокладення на особу надмірного індивідуального тягаря.

У цій справі зобов’язання укласти охоронний договір не позбавляє відповідачку належного їй майна та не покладає на неї обов’язків, які виходять за межі охоронного статусу цього майна. Тому Верховний Суд не встановив надмірного індивідуального тягаря.

Суд також звернув увагу, що відсутність охоронного договору знижує ефективність механізму захисту пам’ятки та створює ризик для її належного збереження. Конституційний обов’язок держави забезпечувати збереження історичних пам’яток не може ставати декларативним через невиконання окремим органом обов’язку з інформування власника.

Верховний Суд водночас виявив недоліки й у рішенні суду першої інстанції. Його мотиви містили неправильне обґрунтування охоронного статусу будівлі та навіть судження щодо іншого об’єкта, який не стосувався цього спору. У резолютивній частині були помилки в реквізитах постанови Кабінету Міністрів України, адресі пам’ятки та реквізитах органу охорони культурної спадщини.

Тому Верховний Суд не просто залишив рішення першої інстанції в силі, а змінив його мотивувальну та резолютивну частини для забезпечення юридичної визначеності й реальної виконуваності судового рішення.

Основні правові висновки Верховного Суду

1.      Якщо на момент набуття особою права власності об’єкт уже мав статус пам’ятки культурної спадщини, у тому числі був узятий на державний облік за законодавством, що діяло до набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини», обов’язок укласти охоронний договір виникає безпосередньо з моменту набуття права власності. Подальше внесення такого об’єкта до Державного реєстру нерухомих пам’яток України лише підтверджує вже існуючий охоронний статус.

2.      Необхідно розмежовувати випадок набуття у власність майна, яке вже є пам’яткою, та випадок, коли майно набуває охоронного статусу після переходу права власності. У першому випадку місячний строк на укладення охоронного договору обчислюється з моменту набуття права власності; у другому – з моменту отримання власником повідомлення про набуття об’єктом охоронного статусу.

3.      Невиконання органом охорони культурної спадщини обов’язку повідомити власника про занесення пам’ятки до Реєстру не припиняє встановленого законом обов’язку власника укласти охоронний договір і не є самостійною підставою для відмови у позові про зобов’язання виконати цей обов’язок. Водночас таке неповідомлення може мати значення для оцінки добросовісності власника та його відповідальності за минуле порушення.

4.      Відсутність у договорі купівлі-продажу чи Державному реєстрі речових прав відомостей про охоронний статус нерухомості не звільняє набувача від установлених законом обов’язків власника пам’ятки. Порушення вимог щодо належного оформлення відомостей про майно може породжувати інші правові наслідки, але не усуває охоронний статус об’єкта.

5.      Обов’язок укласти охоронний договір є допустимим втручанням у право власності, оскільки встановлений законом, спрямований на легітимну мету збереження культурної спадщини та не позбавляє власника майна. При його застосуванні має забезпечуватися справедливий баланс між приватним інтересом власника та суспільним інтересом у збереженні культурного надбання.

Постанова Верховного Суду від 09 вересня 2026 року у справі № 520/29107/24 (адміністративне провадження № К/990/18335/26) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/139613037