Збільшення площі об’єкта внаслідок приєднання нового простору є реконструкцією, а державна реєстрація не легалізує самочинну добудову – Верховний Суд

Збільшення площі об’єкта внаслідок приєднання нового простору є реконструкцією, а державна реєстрація не легалізує самочинну добудову – Верховний Суд

Управління державного архітектурно-будівельного контролю звернулося до суду з позовом до власника стоматологічних кабінетів про приведення об’єкта до попереднього стану шляхом знесення добудови. Орган ДАБК стверджував, що відповідач здійснив реконструкцію без документа, який дає право на виконання будівельних робіт, не виконав припис про усунення порушень та не оформив відповідні дозвільні документи.

Власник подав зустрічний позов про скасування припису. Він наполягав, що виконав лише часткове внутрішнє перепланування та облаштування холодних приміщень без втручання у несучі конструкції й інженерні системи, а тому відповідні роботи не потребували дозвільних документів. На підтвердження цього посилався на технічний паспорт і довідку суб’єкта технічної інвентаризації.

Івано-Франківський окружний адміністративний суд рішенням від 24 листопада 2025 року, залишеним без змін постановою Восьмого апеляційного адміністративного суду від 22 квітня 2026 року, частково задовольнив первісний позов: зобов’язав відповідача знести самочинно збудовану добудову та привести об’єкт до параметрів, зафіксованих у технічному паспорті 2011 року. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Верховний Суд залишив касаційну скаргу власника без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій – без змін.

Одним із ключових питань було розмежування реконструкції та робіт, які можуть виконуватися без дозвільних документів. До набуття відповідачем права власності загальна площа приміщень становила 26,1 кв. м. Після виконання спірних робіт вона збільшилася до 71,6 кв. м, тобто на 45,5 кв. м.

Верховний Суд виходив із того, що визначальною ознакою реконструкції є зміна геометричних розмірів об’єкта та/або його функціонального призначення, яка спричиняє зміну основних техніко-економічних показників, зокрема загальної площі. Натомість капітальний ремонт не передбачає зміни геометричних розмірів та функціонального призначення об’єкта.

Суд застосував принцип переваги суті над формою: правова кваліфікація будівельних робіт залежить від їх фактичного змісту та наслідків, а не від того, як їх назвав замовник у документах.

Тому збільшення площі приміщень з 26,1 до 71,6 кв. м шляхом приєднання нового простору не може розглядатися як звичайне внутрішнє перепланування. Такі роботи змінили геометричні параметри об’єкта і за своєю суттю є реконструкцією.

Більше того, довідка, на яку посилався сам власник, не спростовувала цього висновку, а навпаки – підтверджувала збільшення загальної площі на 45,5 кв. м. Саме цей фактичний результат мав визначальне значення для правової кваліфікації виконаних робіт.

Верховний Суд наголосив, що роботи, які призводять до створення нового простору та збільшення загальної площі об’єкта, не охоплюються пунктом 1 Переліку будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 року № 406. Для їх виконання необхідно отримати документи, передбачені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Окремо Верховний Суд розглянув значення державної реєстрації права власності на приміщення вже у збільшеній площі – 71,6 кв. м.

Суд виходив зі статті 376 Цивільного кодексу України та своєї попередньої практики: державна реєстрація права власності на самочинно збудований об’єкт не змінює його правового режиму як самочинного будівництва.

Отже, сама наявність у Державному реєстрі речових прав відомостей про збільшену площу не легалізує будівельні роботи, виконані без необхідного документа та належно затвердженого проєкту.

Не має визначального значення й те, що реєстраційне рішення на час розгляду справи формально не було скасоване. Це не перешкоджає органу державного архітектурно-будівельного контролю реалізовувати передбачені статтею 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» повноваження щодо усунення наслідків самочинного будівництва.

Верховний Суд також підтвердив правомірність знесення саме самочинно добудованої частини об’єкта.

Орган ДАБК спочатку видав відповідачу припис, яким запропонував у визначений строк або привести приміщення до попереднього стану, або отримати право на виконання будівельних робіт. Під час повторної перевірки було встановлено, що припис не виконано: об’єкт не приведено до попереднього стану, а дозвільних документів не отримано.

Верховний Суд нагадав усталений підхід, відповідно до якого правові наслідки самочинного будівництва залежать від первинної підстави його самочинності.

Якщо об’єкт зведено без документа, що дає право на виконання будівельних робіт, і без належно затвердженого проєкту, сама можливість певної технічної перебудови не усуває факту порушення. У такій ситуації стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення в залежність від попереднього судового зобов’язання здійснити перебудову.

Визначальними є факт виконання будівельних робіт без необхідного правового оформлення та невиконання законного припису органу ДАБК у встановлений строк.

При цьому предметом позову було не знесення всього належного відповідачу приміщення, а лише тієї частини, яка виникла внаслідок самочинної добудови, з поверненням об’єкта до параметрів, у яких відповідач набув його у власність.

Саме тому Верховний Суд визнав обраний спосіб захисту пропорційним. Він спрямований на усунення наслідків конкретного містобудівного порушення та не передбачає втручання у право власності відповідача на приміщення у тій площі й конфігурації, які законно існували до самочинної реконструкції.

Суд співвідніс такий висновок із принципом пропорційності, відповідно до якого застосований захід має бути придатним і необхідним для досягнення законної мети, а за наявності кількох придатних заходів слід обирати менш обтяжливий.

Окремо Верховний Суд погодився зі скаржником у тому, що підписання протоколу про адміністративне правопорушення, отримання постанови та сплата штрафу самі по собі не означають визнання особою факту правопорушення.

Проте ця помилка в окремому аргументі суду першої інстанції не вплинула на результат справи. Факт виконання робіт без дозвільного документа було встановлено на підставі сукупності інших доказів – актів перевірки, технічних паспортів, довідки про збільшення площі та відомостей Державного реєстру речових прав.

Тому постанови про адміністративні правопорушення мали значення насамперед як підтвердження того, що орган ДАБК застосовував передбачені законом заходи реагування, а не як доказ визнання відповідачем своєї вини.

Важливий процесуальний висновок Верховного Суду стосувався відмови апеляційного суду відкласти розгляд справи через тимчасову непрацездатність представника відповідача.

Верховний Суд зазначив, що сама по собі неналежна мотивація відмови у відкладенні або навіть нерозгляд такого клопотання не є автоматичною підставою для скасування судового рішення.

Вирішальним є реальний вплив процесуального порушення на справедливість розгляду: чи була сторона фактично позбавлена розумної можливості ефективно викласти свою позицію, чи опинилася вона у суттєво невигідному становищі порівняно з опонентом та чи могло це перешкодити правильному встановленню обставин справи.

У цій справі відповідач докладно виклав свої аргументи в апеляційній скарзі, усі вони були розглянуті апеляційним судом, він мав можливість подавати додаткові докази, а його клопотання про долучення постанови Верховного Суду в іншій справі було задоволено.

Крім того, під час засідання за відсутності представника не подавалися нові докази або нові аргументи опонентів, щодо яких відповідач раніше не мав можливості висловитися. Сам скаржник не пояснив, які саме додаткові доводи або докази він був позбавлений можливості представити через відсутність адвоката.

Тому Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність представника в одному судовому засіданні не позбавила відповідача ефективної можливості представити свою справу та не поставила його у суттєво невигідне становище.

Такий підхід, за висновком Суду, дозволяє оцінювати процесуальні порушення не формально, а через їх реальний вплив на справедливість розгляду та не скасовувати правильне по суті рішення лише через процедурний недолік, який не призвів і не міг призвести до неправильного вирішення справи.

Основні правові висновки Верховного Суду

1.      Ключовим критерієм розмежування реконструкції та капітального ремонту чи перепланування є фактична зміна геометричних розмірів об’єкта та його основних техніко-економічних показників. Якщо внаслідок робіт створено новий простір і істотно збільшено загальну площу об’єкта, такі роботи є реконструкцією незалежно від того, як їх назвав замовник або суб’єкт технічної інвентаризації.

2.      Державна реєстрація права власності на самочинно добудовану частину нерухомості не змінює її правового режиму як самочинного будівництва. Навіть чинний запис у Державному реєстрі речових прав не перешкоджає застосуванню передбачених законом наслідків, якщо будівельні роботи виконано без документа, який дає право на їх виконання, та без належно затвердженого проєкту.

3.      Якщо самочинність зумовлена саме виконанням будівельних робіт без належних дозвільних документів і проєкту, а законний припис органу ДАБК не виконаний, можливість знесення не залежить від попереднього встановлення технічної можливості перебудови. Визначальною є первинна правова підстава самочинності та невиконання вимог припису.

4.      Знесення лише тієї частини об’єкта, яка самочинно добудована, з приведенням нерухомості до параметрів, у яких особа законно набула її у власність, є пропорційним способом захисту, якщо такий захід усуває конкретне містобудівне порушення без надмірного втручання у право власності на решту об’єкта.

5.      Нерозгляд клопотання про відкладення судового засідання або відмова в його задоволенні без належної мотивації не є безумовною підставою для скасування судового рішення. Необхідно встановити, чи позбавило таке порушення сторону розумної можливості ефективно представити свою позицію, чи поставило її у суттєво невигідне становище порівняно з опонентом та чи могло вплинути на правильність установлення обставин і вирішення спору.

Постанова Верховного Суду від 14 вересня 2026 року у справі № 300/382/22 (адміністративне провадження № К/990/23337/26) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/139771512