Самочинна реконструкція без належного повідомлення може зумовити знесення незаконно добудованої частини об’єкта

Самочинна реконструкція без належного повідомлення може зумовити знесення незаконно добудованої частини об’єкта

 

Департамент звернувся з позовом до фізичної особи про зобов’язання знести самочинно добудований поверх житлового будинку, згідно з технічним паспортом, складеним Київським міським бюро технічної інвентаризації станом на 10 травня 1995 року. Позов обґрунтовано тим, що Департамент не видавав і не реєстрував документів, які дають право на виконання підготовчих або будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. За результатами позапланової перевірки Департамент встановив виконання робіт з реконструкції приватного будинку - демонтаж даху та стін, зведення нових огороджувальних конструкцій, влаштування залізобетонного перекриття - без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єкта класу наслідків СС1.

Фізична особа подала зустрічний позов про визнання протиправними та скасування приписів Департаменту від 23 вересня 2019 року про зупинення підготовчих і будівельних робіт та про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Вона зазначала, що не була належно повідомлена про перевірку та приписи, що звернення фізичної особи стосувалося іншої адреси та іншої особи, а представник не був уповноважений представляти її інтереси під час заходів державного архітектурно-будівельного контролю. Також фізична особа посилалася на те, що подала повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а Департамент не довів істотних відхилень від проєкту, порушення прав інших осіб чи неможливості перебудови об’єкта.

Донецький окружний адміністративний суд рішенням від 24 липня 2025 року, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 19 листопада 2025 року, відмовив у задоволенні позову Департаменту та задовольнив зустрічний позов фізичної особи. Суди визнали протиправними та скасували приписи Департаменту від 23 вересня 2019 року, виходячи з того, що позапланова перевірка була проведена з процедурними порушеннями: звернення фізичної особи стосувалося іншої адреси та іншого суб’єкта, акт і приписи були направлені з неправильним поштовим індексом, а докази належного направлення документів суди визнали недостатніми. Суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що фізична особа подала повідомлення про початок виконання будівельних робіт, яке Департамент не вніс до реєстру через порушення в оформленні.

Департамент подав касаційну скаргу, у якій просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій, задовольнити первісний позов і відмовити у зустрічному позові. Скаржник зазначав, що будівельні роботи виконувалися без документа, який дає право на їх виконання, а фізична особа була фактично обізнана про проведення заходу контролю та необхідність правового оформлення робіт. Департамент наголошував, що подання повідомлення, яке повернуто без реєстрації через порушення вимог до оформлення, не усуває стану самочинного будівництва, а невиконання приписів є підставою для звернення до суду з позовом про знесення відповідно до статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу Департаменту, скасував рішення Донецького окружного адміністративного суду від 24 липня 2025 року і постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 19 листопада 2025 року та ухвалив нову постанову. Первісний позов Департаменту задоволено: фізичну особу зобов’язано знести за її рахунок здійснену реконструкцію (перебудову) житлового будинку, привівши його до попереднього стану, зафіксованого технічним паспортом на житловий будинок, складеним Київським міським бюро технічної інвентаризації станом на 10 травня 1995 року, зареєстрованим за № 12208. У задоволенні зустрічного позову фізичної особи про визнання протиправними та скасування приписів Департаменту від 23 вересня 2019 року відмовлено.

Мотивуючи постанову, Верховний Суд застосував положення статей 2, 242, 328, 341, 349, 351 Кодексу адміністративного судочинства України, пункту 1 частини першої статті 34, частин першої, другої та дев’ятої статті 36, частини першої статті 38, статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», частини першої статті 376 Цивільного кодексу України, пунктів 7, 9, 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553. Суд урахував, що на момент проведення перевірки у вересні 2019 року чинна редакція Порядку № 553 не обмежувала позапланову перевірку виключно питаннями, які стали підставою для її проведення, а також допускала проведення перевірки у присутності представників суб’єкта містобудування. Суд послався на власні постанови від 23 квітня 2020 року у справі № 813/1790/18, від 22 травня 2020 року у справі № 825/2328/16, від 16 березня 2023 року у справі № 400/4409/21, від 24 квітня 2023 року у справі № 560/2210/19, від 26 квітня 2023 року у справі № 380/1418/22, від 22 червня 2023 року у справі № 560/813/20, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, від 02 листопада 2022 року у справі № 420/4209/19, від 23 лютого 2023 року у справі № 420/6488/18, від 20 червня 2023 року у справі № 420/1058/19, а також на практику Європейського суду з прав людини у справах «Гамер проти Бельгії» (Hamer v. Belgium), заява № 21861/03, рішення від 27 листопада 2007 року, «Депалль проти Франції» (Depalle v. France), заява № 34044/02, § 87, рішення від 29 березня 2010 року, та «Іванова та Черкезов проти Болгарії» (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria), заява № 46577/15, §§ 51, 69, 75, рішення від 21 квітня 2016 року.

Верховний Суд сформулював такі основні правові висновки:

1.       Право на виконання будівельних робіт щодо об’єкта класу наслідків СС1 виникає після належного подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт у встановленому законом порядку. Виконання робіт з реконструкції без такого документа означає, що відповідна реконструкція набуває ознак самочинного будівництва у розумінні частини першої статті 376 Цивільного кодексу України. Наявність проєктної документації сама по собі не замінює обов’язку подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт і не легітимізує виконання таких робіт без дотримання порядку, визначеного Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

2.       Правомірність припису органу державного архітектурно-будівельного контролю перевіряється за двома умовами: дотримання процедури його прийняття та наявність порушення, зафіксованого приписом. Процедурне порушення може бути підставою для визнання рішення протиправним лише тоді, коли воно мало безпосередній вплив або об’єктивно могло вплинути на зміст прийнятого рішення. Формальні недоліки, зокрема неточність адреси у зверненні фізичної особи чи помилковий поштовий індекс, самі по собі не свідчать про незаконність приписів, якщо вони не спростовують факту виконання будівельних робіт без належного документа і не вплинули на зміст вимог приписів.

3.       Неточність у зверненні фізичної особи щодо адреси об’єкта або особи, яка є замовником виконання будівельних робіт, не позбавляє орган державного архітектурно-будівельного контролю повноваження перевірити повідомлені відомості безпосередньо на місці. Якщо під час виїзду встановлено фактичний об’єкт будівництва, уточнення адреси та суб’єкта містобудування є належним здійсненням контрольної функції, а не підміною об’єкта перевірки. Підміна об’єкта перевірки мала б місце тоді, коли за результатами перевірки за однією адресою контролюючий орган сформулював висновки та вимоги щодо іншого об’єкта за іншою адресою.

4.       Для застосування наслідків, передбачених частиною першою статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вирішальне значення має встановлення факту виконання будівельних робіт без документа, що дає право на їх виконання, а також невиконання у встановлений строк законних вимог органу державного архітектурно-будівельного контролю, оформлених приписом про усунення порушень. Саме по собі подання повідомлення, яке не внесено до Реєстру будівельної діяльності через невідповідність установленим вимогам, не породжує права на виконання будівельних робіт і не є належним виконанням припису про усунення порушень.

5.       Суд зазначив, що обраний Департаментом спосіб захисту є співмірним характеру та обсягу встановленого порушення, оскільки позов стосувався не повного знесення будинку, а знесення тієї частини об’єкта, яка була зведена без відповідного документа, що дає право на виконання будівельних робіт. Такий спосіб спрямований на відновлення стану об’єкта, що існував до початку самочинної реконструкції, без надмірного втручання у право власності фізичної особи на належний їй будинок у цілому. Верховний Суд також зазначив, що правомірні очікування щодо збереження об’єкта не можуть ґрунтуватися на свідомому порушенні закону, а часткове знесення самочинно добудованої частини за встановлених обставин не покладає на відповідачку індивідуального та надмірного тягаря у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

 

Постанова Верховного Суду від 17 квітня 2026 року у справі № 640/4205/20 (адміністративне провадження № К/990/51342/25) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/135793853